
近日,南通市公共资源交易平台发布《金沙湾新区R2024-005地块房地产建设开发项目招标文件提前公示》。项目招标人为南通融坤置业有限公司,投资估算约4.56亿元。
金沙湾上一个入市新盘,还是2022年的万科燕语光年。时隔四年,板块终于迎来新项目。

R2024-005地块位于文棠路北侧、金安路东侧,西侧一路之隔即金沙湾医学综合体。

▲地块位置示意图
根据公示,地块总用地面积约4.15万㎡,总建筑面积约9.8万㎡,计划2026年7月开工,2029年6月竣工。
地块出让时间为2024年9月,拿地企业为南通空港置业有限公司,拿地总价约4.51亿元,楼面价约7240元/㎡。
就在前不久,通州区人民政府官网发布一则地块规划变更批前公示,所涉地块正是R2024-005地块。

公示提到,为盘活存量土地,提高公共服务设施水平,南通融坤置业有限公司申请规划条件变更。
对比变更前后,主要有以下调整——
• 建筑性质:从“住宅、物管用房等”调整为“住宅、商业、物管用房等”
• 商业计容建筑面积:不小于1000㎡且不大于地块总计容建筑面积的10%
• 出入口方位:从“南侧、北侧”调整为“南侧、北侧、东侧”
• 婴幼儿照护服务设施:配建面积在每百户20㎡的基础上增加不小于100㎡
开发商主动增加商业配套、优化出入口布局、提升托育设施标准,是基于市场研判后的主动升级。在板块商业配套尚不成熟的当下,自带社区商业不仅能提升业主的生活便利性,也将增强项目入市后的竞争力。
此外,金沙湾在售新房和次新房多为小高层和高层。而R2024-005地块容积率为1.01-1.5,规划住宅建筑层次为3-17层,大概率将打造墅类、洋房等低密产品,与板块存量项目形成差异化,填补金沙湾高端人居空白。
不过,新项目的入市也面临着板块长期积压的库存压力。
据不完全统计,2020年至今,金沙湾新区累计出让了20宗涉宅地块,合计土地面积约129万㎡,建筑面积约221万㎡,土地出让金收入约174亿元。
但目前入市销售的仅有2宗,即东时区和万科燕语光年,另外R2021-027地块已被政府回购。
也就是说,目前金沙湾待入市地块还有17宗,这之中,有4宗拿地至今已超四年。

进一步分析发现,这17宗待入市地块,不仅地理位置高度集中,且容积率也集中在1.5-1.9之间,未来入市将面临显著的同质化竞争。
此外,17宗待入市地块,楼面价最高达10140元/㎡,另有多宗超9000元/㎡,而目前金沙湾新房、次新房成交价多在万元以内。
对于拿地企业而言,如何通过差异化定位、产品创新、服务升级来支撑溢价,避免“入市即亏损”,已成为一道必须直面的难题。


▲地块大致位置示意图
归根结底,房地产市场的健康发展,要回归到人口、产业、配套等基本面。
金沙湾新区自2019年提出以来,陆续落地了一批配套,包括金沙湾学校、金沙湾医学综合体、金沙湾文体中心体育馆、金乐公园、金沙湾大桥、扬子江大桥等。
大家重点关注的商业配套——富力广场,目前也在推进中。延伸阅读:知名超市正在洽商!通州这个综合体,能否“带飞”板块价值?
时隔四年迎来新项目,这本身是板块楼市“重启”的积极信号。
R2024-005地块的低密属性,以及开发商主动增配,也为项目提供了更多想象空间。
但大量待入市地块所形成的存量压力,也是金沙湾房地产市场不得不面对的严峻现实。
期待更多高能级配套在金沙湾落地,期待人口与产业持续导入,也期待板块人居水平进一步跃升。我们拭目以待。
来源: 网房产南通站
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